上周末，期待已久的限競房（限制售價、競爭土地價格）終于正式入市。位于大興區(qū)的瀛海府和位于房山區(qū)的金樾和著成為了最先開盤的限競房項目。不出意外，這兩個項目都獲得了極大的關(guān)注，尤其是大興區(qū)的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價格優(yōu)勢，僅用了2個小時，選房就已經(jīng)完成，開發(fā)商對外聲稱首期售罄。
然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對這兩個限競房項目展開了突擊檢查，兩個項目都因為公示信息不完全、搖號受質(zhì)疑等原因，被責(zé)令整改并立案調(diào)查。這無疑給還沒有熱起來的限競房澆了一盆冷水。業(yè)內(nèi)人士認為，限競房其實并非想象中的會有很多人搶著買，相反，由于限競房自身價格和區(qū)位的不平衡，加上監(jiān)管部門明顯加碼的嚴格要求，恐怕很難催熱北京的新房市場。而大量限競房的入市還給房企帶來了去化壓力，預(yù)計北京新房市場也將迎來巨大壓力。
限競房入市進“快車道”
在限競房正式放開閘門后，很多購房人都在等待這些限價新房的入市，隨之出現(xiàn)的新房成交回暖也成為了大概率事件。
也確實如預(yù)想中一樣，限競房閘門剛一放開，瀛錦苑、舒朗苑和金樾和著三個限競房項目就相繼獲得預(yù)售證。就在近日，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“林悅和苑”也獲得預(yù)售許可證。該項目也將作為商品住房，由開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，并將在近期開盤入市。
北京住建委官網(wǎng)顯示，“林悅和苑”也稱為“保利首開熙悅林語”，為北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)dx07-0201-0006、0007地塊r2二類居住用地，于2017年4月13日拿地。建設(shè)用地面積66379.53平方米，建筑控制規(guī)模146035平方米，企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的70%。根據(jù)土地出讓文件，該項目商品住房銷售均價不超過52315元/平方米，且最高銷售單價不得超過54931元/平方米。
據(jù)北京青年報記者了解，該限競房與大多數(shù)同類產(chǎn)品主打小戶型不同，首期推出的是138平方米的3室2廳戶型。共60套，銷售均價52315元/平方米。排號前需交30萬認籌金，2021年交房。同樣，該項目也因為高性價比備受關(guān)注，周邊在售的非限價項目，如首開住總熙悅安郡、中國鐵建花語金郡、中鐵華僑城·和園等均價分別為79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。
除此之外，北京青年報記者獲悉，位于密云區(qū)檀營鄉(xiāng)的“京投發(fā)展錦悅府”限競房項目、碧桂園瑯輝以及北京城建·上河灣等多個限競房項目都在取證準(zhǔn)備中。其中，碧桂園瑯輝項目為目前整個北京單價最低的限競房項目，均價21144元/平方米；北京城建·上河灣目前暫未推出房源，均價約在27000元/平方米左右。
業(yè)內(nèi)專家分析指出，上月北京市限房價項目銷售管理辦法正式發(fā)布實施后，限房價項目的入市也明顯走上“快車道”，很多項目都在爭取早日開盤，鎖定購房人。
限競房并非都好賣
限競房大量入市，是否意味著撿漏機會來了呢？
確實有一些限競房項目區(qū)位和價格都比較有優(yōu)勢，但需要看到的是，仍有大量限競房面臨著嚴重的去化壓力。
以房山良鄉(xiāng)兩項目金樾和著和旭輝城為例，預(yù)售均價限定為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。
除此之外，良鄉(xiāng)周邊還有五六個商品住宅項目在售，今年以來，商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米，限競房項目在單價上具備一定優(yōu)勢。
總價方面，限競房的主力產(chǎn)品90平方米總價為351萬元，而良鄉(xiāng)商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元，限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元，對剛需、剛改客群形成極大吸引。
令人擔(dān)憂的是，房山的市場需求能否支撐兩項目的龐大貨量。據(jù)市住建委官網(wǎng)顯示，兩項目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數(shù)計約為2000套。而據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。
僅這兩個項目就將有2000套新房入市，這還不算區(qū)域內(nèi)本身存在的非限價項目，很可能對區(qū)域樓市將產(chǎn)生巨大沖擊，造成房源去化速度的減慢，甚至對剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇契機的二手市場造成重壓。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅分析表示。
關(guān)于限競房的監(jiān)管已經(jīng)加碼
大部分限競房不僅面臨著去化難題，即便是業(yè)內(nèi)普遍認為不愁賣的限競房項目，也可能因為常見的虛假搖號、饑餓營銷的銷售手段成為監(jiān)管部門重點檢查的對象。由于西安、杭州、南京等地都出現(xiàn)了限價新房項目饑渴營銷、排隊搶飯、虛假搖號等亂象，北京的限競房項目一開盤入市，就執(zhí)行了最為嚴厲的監(jiān)管。
據(jù)《北京日報》報道，市住建委專門對上周末開盤的兩個限競房項目進行了突查。一個是大興區(qū)的瀛海府，另一個是房山區(qū)的金樾和著。最終，由于公示信息不全等原因，這兩個項目已被立案查處。
北青報記者了解，瀛海府作為北京第一個開盤的限競房，選擇了在6月9日上午9點開盤，搖號選房。雖然只有194套房，現(xiàn)場卻引來幾百人。搖號大約只有2個小時，速戰(zhàn)速決。在此之前，該項目排卡、驗資約700人。
項目之所以受到這么多人關(guān)注，是因為這是北京最早開盤的限房價項目，從一開始就已經(jīng)敲定了價格上限，均價為52449元/平方米，最高不得超過55071元/平方米。該項目最終未被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，是按商品房銷售，戶型為88平方米三居。粗略計算，總房款大約462萬元左右，而周邊緊鄰的兩商品住宅項目售價已經(jīng)突破6萬元/平方米，優(yōu)勢較為明顯。
但在市住建委的檢查中，該項目具體賣了多少套？實際排隊人數(shù)有多少？是否如開發(fā)商聲稱的那樣全部售罄？搖號是否有公證處人員參與？諸多問題都存在疑問，并最終被整改和立案。同樣處于大興區(qū)的另一個限競房項目負責(zé)人對北青報記者表示，突如其來的檢查此前很少出現(xiàn)，許多原有的營銷方式都面臨失效和叫停，可能會影響到取證項目的開盤進度，一些沒有取證的限競房也可能放緩腳步，觀察情況。
房企將面臨去化壓力
雖然限競房取證的速度加快了，但似乎新房市場并沒有因此轉(zhuǎn)熱。一方面是限競房自身面臨的市場競爭壓力，另一方面也是監(jiān)管部門的嚴格把控，導(dǎo)致一些虛假搖號和饑餓營銷的手段不再管用。
思源機構(gòu)初步統(tǒng)計，今年有55個等待入市的限競房項目，大約有446萬平方米的計容建面將陸續(xù)面向市場推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米，市場的去化壓力可想而知。
郭毅表示，面對未來的激烈市場競爭，限競房項目爭相入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規(guī)則，土地市場和商品房市場供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中，供不應(yīng)求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍流標(biāo)的現(xiàn)象進一步增加，今年開發(fā)商已經(jīng)開始精選土地，而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。
不僅如此，業(yè)內(nèi)人士也表示，由于首次入市的限競房就遭遇了立案調(diào)查的處罰，可以預(yù)計的是，關(guān)于限競房，尤其是高品質(zhì)低價格的限競房搖號將更加透明。以往很多人參與搖號、搶房，可能最后演變成了饑餓營銷，造成購房人的心理恐慌，這些都會成為監(jiān)管的新重點。

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